A Reforma Tributária trouxe mudanças importantes para o mercado imobiliário e gerou dúvidas entre proprietários e inquilinos. Afinal, quem aluga um imóvel passará a pagar os novos tributos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços)?

A resposta é: depende. A nova tributação não atinge todos os proprietários e foi criada com critérios específicos para definir quem será considerado contribuinte.

O que são IBS e CBS?

O IBS e a CBS são os novos tributos criados pela Reforma Tributária para substituir impostos como PIS, Cofins, ICMS e ISS. O objetivo é simplificar o sistema tributário brasileiro e unificar a tributação sobre o consumo.

Com a regulamentação da Lei Complementar nº 214/2025, algumas operações envolvendo imóveis, incluindo a locação, passaram a integrar o campo de incidência desses tributos.

Todo proprietário de imóvel precisará pagar?

Não.

A maior parte dos proprietários que possuem um ou poucos imóveis para locação continuará sujeita apenas ao Imposto de Renda sobre os aluguéis recebidos. A cobrança de IBS e CBS será direcionada principalmente aos chamados “grandes locadores”.

Quem será considerado contribuinte?

Pessoas físicas poderão ser enquadradas como contribuintes de IBS e CBS quando atenderem aos critérios definidos na legislação:

Regra 1: Quantidade de imóveis + receita anual

Será contribuinte quem, no ano anterior:

• Possuir mais de 3 imóveis alugados; e

• Obter receita anual superior a R$ 240 mil com locação.

Os dois requisitos precisam ser atendidos simultaneamente.

Regra 2: Receita anual elevada

Mesmo sem possuir mais de três imóveis, o proprietário poderá ser enquadrado se a receita anual com locação ultrapassar R$ 288 mil no próprio ano-calendário.

E os inquilinos? Precisam pagar algo?

Não.

Os inquilinos não terão obrigação de recolher IBS ou CBS sobre o aluguel. A eventual incidência dos tributos ocorre sobre a atividade de locação realizada pelo proprietário enquadrado nas regras legais.

A carga tributária será muito alta?

A legislação prevê redução de 70% nas alíquotas aplicáveis às operações de locação de imóveis, diminuindo significativamente o impacto da tributação. Segundo estimativas divulgadas pelo governo, a carga efetiva tende a ficar próxima de 8% para as operações enquadradas.

O que os proprietários devem fazer?

Quem possui diversos imóveis alugados ou obtém receitas elevadas com locação deve acompanhar atentamente as novas regras e avaliar os impactos tributários sobre sua atividade. O apoio de um contador é fundamental para analisar o enquadramento, revisar contratos e realizar um planejamento tributário adequado.

Conclusão

A Reforma Tributária não criou um novo imposto para todos os proprietários de imóveis. A incidência de IBS e CBS será direcionada principalmente aos grandes locadores, conforme critérios de quantidade de imóveis e faturamento anual. Por isso, antes de se preocupar com novas cobranças, é importante verificar se sua situação realmente se enquadra nas hipóteses previstas pela legislação.

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